Для самовольной постройки присуща двойственность правовой природы: во-первых, это все же правонарушение, и во-вторых, это способ возникновения права собственности на определенную вещь.
С одной стороны, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой основание для приобретения права собственности, с другой стороны, анализируемый институт рассматривается как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.
В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, не завершенный строительством. Но при наличии предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них:
— возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;
— возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;
— возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу того, что самовольная реконструкция нежилого помещения может отвечать всем трем признакам отнесения постройки к самовольной, по аналогии закона к ним можно применять ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке, наличие отвода земельного участка должен тот, кто осуществлял строительство, при этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство.
Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Отсутствие данных документов является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
При этом строительство должно осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза.
В различных случаях лица, осуществлявшие строительные работы, ссылались на наличие определенных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Как правило, причинами признания построек самовольными были отсутствие проектной документации и разрешения на строительство.
В соответствии положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются указанным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отклонение параметров объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Соблюдение данных норм и правил предполагается имеющим место, если строение в установленном законом порядке было введено в эксплуатацию уполномоченными на то органами. В противном случае строительные нормы и правила предполагаются нарушенными, если не доказано обратное. В ряде случаев для проверки данных обстоятельств назначается экспертиза или возможно предоставление заключений несколькими контролирующими органами (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении.
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться любое заинтересованное лицо.
Для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение двух обязательных условий:
— земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, должен находиться у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
— сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае признания за лицом права собственности на самовольную постройку, которая была возведена не за его счет, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Стоит отметить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель
При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки суд обязан, в первую очередь, установить, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.
Надлежащим ответчиком по делу о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее постройку.
С применением последствий самовольности постройки — возложением обязанности снести ее — связано важное требование: необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку.
Возведение самовольной постройки без необходимых разрешений само по себе не является основанием для удовлетворения иска о ее сносе. При рассмотрении указанного вопроса необходимо установить добросовестность застройщика, в частности выяснить, были ли им предприняты меры по получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, правомерен ли отказ уполномоченного органа в выдаче указанных документов. Также подлежит выяснению возможность приведения постройки в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами.
В тоже время не исключается возможности сноса самовольной постройки при наличии разрешения на строительство, а так же в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
Стоит отметить, что срок исковой давности по искам о сносе самовольной постройки ее не распространяется на те случаи если: самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью; самовольная постройка создана на чужом земельном участке.
Решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Шестопалова Ирина, секретарь судебного заседания отдела судопроизводства и делопроизводста Тюменцевского районного суда
